Die Blütezeit der Stadt Saaz im 13. und 14. Jahrhunderts können wir uns als eine hoch entwickelte Stadtaglomeration vorstellen. Nicht nur die eigentliche Stadt innerhalb ihrer Mauern, sondern auch ihr Hinterland zeugen davon, dass Saaz wirklich eine wichtige Rolle für die ganze Region hatte.
Die ersten Weinberge und Hopfengärten werden angelegt. Allerdings war der Wein damals wahrscheinlich wichtiger für die Saazer als der Hopfen. Die Stadt hat jetzt eine eigene Selbstverwaltung mit einem Bürgermeister und 12 Ratsherren. Saaz entwickelt sich zu einem wichtigen Zentrum des Tuchhandels mit Sachsen, aber auch mit Bayern und Franken.
Ähnlich wie in anderen Teilen Böhmens müssen wir uns das in der Realität so vorstellen, dass Saaz wie das weiter westlich gelegene Eger, aber auch wie Leitmeritz, Budin, Komotau, Kaaden und andere Städte jetzt in großem Maße von der Migration von Westen betroffen wurde. Eine große Rolle spielte hier in der ersten Phase der Städtebauperiode die deutsche Bevölkerung. Die Königsstadt Saaz mit ihren neu entstandenen Vorstädten gehört im 14. Jahrhundert zu den bedeutendsten Städten und Wirtschaftszentren Nordwestböhmens. Sie ist vollständig von einer hohen Festungsmauer umschlossen, die bis heute am westlichen Stadtrand erhalten ist. Von den ursprünglich 4 Toren des historischen Stadtkerns sind jedoch nur zwei erhalten geblieben.
Ebenfalls im 14. Jahrhundert finden wir erste Erwähnungen einer jüdischen Gemeinde in der Stadt. Saaz war in dieser Richtung sehr bunt. Es gab jetzt nicht nur eine christliche Bevölkerung, sondern auch eine immer stärker werdende Jüdische Gemeinde, die vor allem Händler waren. Die erste Erwähnung einer jüdischen Gemeinde in Saaz stammt aus dem Jahre 1350. Die jüdische Siedlung befand sich in der Nähe des heutigen Stadttheaters.
Die meist deutschen Patrizier hatten gute Einnahmen aus Stadthäusern, Gehöften und Bauerngütern im Umland. Das Verhältnis der Deutschen und Tschechen unter der Gesamtbevölkerung war ungefähr ausgeglichen. Das ländliche Gebiet war überwiegend von Tschechen besiedelt.
Schon im 13. Jahrhundert wurde in Saaz eine Lateinschule gegründet. Sie ist neben der Prager Domschule die älteste in Böhmen. 1335 erhielt sie das königliche Privileg zur Wahl des Rektors und der Lehrer.
In der Lateinschule wurde Latein gelehrt und Latein unterrichtet. Das war eine höhere Schule, die auf das Universitätsstudium vorbereitete. Latein war die internationale Gelehrtensprache. Wer Latein beherrschte, konnte sich mit den Gebildeten in ganz Europa unterhalten. Umgekehrt war ohne Latein keine höhere Bildung möglich. Das Saaz so eine Schule hatte, weist auf die geistige Bedeutung der Stadt hin.
Aber im Laufe des 14. Jahrhunderts können wir in Saaz dann von einer Bohemisierung der Bevölkerung sprechen. Ein Teil der Saazer Deutschen wird zu Tschechen und wandert die tschechische Bevölkerung aus dem Umland in die Stadt. So wird Saaz Ende des 14. Jahrhunderts eine zweisprachige Stadt. Deutsche und Tschechen sprechen beide Sprachen und sind stolze Bürger der Stadt. Der Stadtrat, die Ratsherren und Bürgermeister sind gemischt. Die Sprache ist kein Zeichen nationaler Identifikation, sondern ein Mittel der Kommunikation.